Болгарскую квартиру часто продают как короткий путь к европейскому ВНЖ. Эта формула опасно упрощает реальность. Квартира за €80 000, €150 000 или даже €250 000 сама по себе не создаёт права на болгарскую карту пребывания. Она может стать домом, активом или подтверждением жилья для другого миграционного основания. Но это уже другая история.
Отдельное основание, связанное с недвижимостью, действительно есть. Оно описано в ст. 24(1)(19) Закона об иностранцах: иностранный заявитель должен вложить не менее 600 000 болгарских левов в право собственности на недвижимость. Закон требует полной оплаты к моменту подачи, прохождения денег через счёт в лицензированной болгарской кредитной организации и ограничивает непогашенный кредит 25% суммы. Тот же порог действует для каждого иностранного заявителя, а не для всей семьи. Текст нормы стоит прочитать до любого задатка.
После перехода Болгарии на евро 1 января 2026 года фиксированный курс составляет €1 = 1,95583 BGN. Формально 600 000 BGN соответствуют €306 775,13. Еврокомиссия подтверждает и дату перехода, и этот курс на отдельной странице. Для поиска можно говорить «около €307 000», но для сделки безопаснее держать запас и заранее получить письменную оценку применимой суммы у болгарского юриста.
Короткий ответ: что даёт покупка, а что нет
Если вы покупаете обычную квартиру дешевле порога, ВНЖ по недвижимости не возникает. Даже объект дороже примерно €307 000 не превращается в карту автоматически. Он создаёт потенциальное основание для продолжительного пребывания, которое обычно оформляют на срок до года и затем продлевают при сохранении условий.
За пределами цены объекта остаются ещё три самостоятельные задачи: получить визу D, подтвердить источник денег и пройти миграционную процедуру. Понадобятся жильё, страховка, средства на проживание, корректно оформленные личные документы и отсутствие оснований для отказа. У заявителя на визу D предусмотрено личное собеседование; базовые требования и документы публикует МИД Болгарии.
Карта даёт законное проживание в Болгарии и краткосрочные поездки по Шенгену по правилу 90/180. Для гражданства ЕС, постоянного статуса, работы или переезда в другую страну Союза действуют отдельные процедуры.
Нужна помощь с объектом?
Команда Invest Cafe поможет подобрать идеальный инвестиционный объект и возьмет на себя все заботы по оформлению сделки. Получить бесплатную консультацию →
Как устроено имущественное основание
Прямая покупка на имя заявителя
Заявитель приобретает недвижимость в Болгарии и вкладывает в неё не менее 600 000 BGN. К дате подачи требуемая сумма должна быть выплачена полностью и поступить через счёт лицензированной болгарской кредитной организации. Если покупка финансируется займом, непогашенный остаток не может превышать 25%.
Покупка через болгарскую компанию
Есть и корпоративный путь. Иностранец должен владеть более чем 50% капитала болгарской торговой компании, внести в её капитал не менее 600 000 BGN, а компания приобрести недвижимость на соответствующую сумму. Ровно 50% доли здесь не хватает.
